📖 [Кейс] НДС для ИП на УСН в 2026 году и продажа недвижимости: полный разбор с расчетами

К нам обратился клиент со следующим вопросом.

Проблема

Индивидуальный предприниматель на УСН 15% в 2025 превысил доход в 20 млн руб, тем самым попав в 2026 году на НДС. Кроме того, этот же ИП купил квартиру в 2025 году, а продал ее в 2026 году.

Клиент хотел получить ответы на следующие вопросы:
1. Можно ли применить вычет доход/расход к операции по продаже недвижимости, чтобы уменьшить налог, который нужно платить с продажи недвижимости?
2. Нужно ли в данной ситуации ИП платить НДС или нет?

Анализ ситуации

Прежде чем ответить, важно определить ключевой вопрос: продажа квартиры осуществляется в рамках предпринимательской деятельности (объект использовался в бизнесе) или как физическим лицом (личное имущество)? От этого зависят все выводы.

Вопрос 1. Можно ли применить вычет доход/расход к продаже недвижимости?

Ответ зависит от того, в каком качестве ИП продает квартиру.

Вариант А: Квартира — объект предпринимательской деятельности (УСН 15%)

Если недвижимость использовалась в бизнесе (сдача в аренду, перепродажа как основной вид деятельности, ОКВЭД содержит операции с недвижимостью), то:

• Доход от продажи включается в налоговую базу по УСН 15% (доходы минус расходы).
• Расходы на приобретение можно учесть, но с существенной оговоркой: при УСН расходы на покупку товаров для перепродажи учитываются в момент реализации (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
• Если же квартира — это основное средство, то действует особый порядок списания (п. 3 ст. 346.16 НК РФ), и при досрочной продаже ОС нужно пересчитать базу с учетом амортизации по правилам гл. 25 НК РФ.

⚠️ Важно: имущественные налоговые вычеты по НДФЛ (ст. 220 НК РФ) в предпринимательской деятельности НЕ применяются.

Вариант Б: Квартира — личное имущество (продажа как физлицо)

Если квартира не использовалась в бизнесе, продажа облагается НДФЛ 13% (15%), и можно применить один из вычетов (ст. 220 НК РФ):

• Фактические расходы на приобретение (вычет «доходы минус расходы»), либо
• Фиксированный вычет 1 млн руб.

⚠️ Важно: Владение составило менее минимального срока (куплена в 2025, продана в 2026 — менее 3–5 лет), поэтому освобождение по ст. 217.1 НК РФ не применяется, налог платить придется. Но вычет на расходы применить можно.

Вывод по вопросу 1: Термин «вычет доход/расход» некорректно смешивает УСН и НДФЛ. 

• Как ИП на УСН — учитываются расходы, но по правилам ст. 346.16.
• Как физлицо — применяется имущественный вычет по ст. 220.

Вопрос 2. Нужно ли платить НДС?

С 01.01.2025 действуют новые правила: плательщики УСН становятся плательщиками НДС при превышении дохода 20 млн руб. (ст. 145 НК РФ).

Отдельно про НДС с продажи квартиры

Если ИП стал плательщиком НДС, реализация жилых помещений освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). То есть продажа квартиры НДС не облагается.